格式合同中违约金标准与给付时间的问题  

一、案情简介：

       2017年1月9日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。根据《预售合同》约定，原告购买被告开发建设的位于北京市昌平区城南街道旧县村的绿海家园项目住宅楼，预测建筑面积78.08平方米，房屋总价款为983808元，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。《预售合同》签订后，原告依照合同约定向被告履行了付款义务，但被告未能在《预售合同》约定的期限内向原告交付房屋。《预售合同》第十四条第一款第二项约定，“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。”原告认为，《预售合同》依法成立属于合法有效合同，双方应切实履行。但，被告没有依据签订的《预售合同》约定的时间向原告交付房屋，其行为已经构成严重违约，应当立即履行交付房屋的义务并承担相应的违约责任。原告遂委托京师维得律师团队提起诉讼，请求判令继续履行合同交付涉案房屋，支付逾期交房违约金，并由被告承担诉讼费。

 

二、律师观点：

1、依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。

2、被告逾期交房的违约金计算标准应当以《预售合同》第十四条第一款中的（2）约定为准。被告未能在《预售合同》约定的2017年12月31日前向原告交付房屋，且未交付房屋原告不存在过错，被告逾期交房已构成违约。现原告要求继续履行合同，则应按照《预售合同》第十四条1、（2）约定继续履行合同，并按照约定的计算标准支付违约金。被告主张按照补充协议第十条第三款：“出卖人逾期交房的，应按预售合同第十四条的规定承担违约责任，出卖人依此条款规定支付违约金的，最高不超过买受人已支付房价款的百分之壹”来支付违约金。《预售合同》第三十条约定的“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。

       本案中补充协议中的第十条第三款系被告为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制，属于免除己方责任的条款，被告应尽到相应的提示说明的义务，但是被告并没有基于此特意提示原告注意，而且在和主合同同一天签订的这份补充协议中，该条款并未采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，故该条款无效，不能对原、被告产生约束力。

 

       在商品房预售合同中，交付符合法定交付条件的房屋是开发商在合同中负有的最重要义务之一，无法交房或迟延交房意味着原告对房屋的占有、使用、收益、处分等所有权各项权能均无法行使，合同的根本目的亦难以实现，因此可以认为是极其严重的违约行为，并且随着违约期限的增加，原告方的损失将会日益增加，但被告却对己方过于宽容，在补充协议约定不论逾期交付房屋多久，总违约金最高不超过买受人已支付房价款的1%，这明显减轻了合同中约定应当由出卖人承担的责任，且排除了原告对逾期交房损失的合理救济权利，因而本案不应当采纳被告主张的违约金标准，而仍应适用预售合同规定的日万分之二的违约金标准。

 

3、违约金应于涉案房屋约定的交付期限届满时向原告支付。本案《预售合同》的第十四条1、（2）：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该条是关于违约金给付的时间问题，虽然合同约定在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务，按照原合同约定反而会纵容被告违约。试想如果被告一直没有实际交付房屋，原告的合法权益即无法实现、无从救济，如此一来合同双方的权利义务明显不对等，与《合同法》的公平原则相违背。且原告现在要求被告给付违约金并未加重被告的责任，故被告应给付违约金。  

   

三、相关法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

    格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称‘采取合理的方式’。”

 

四、案件结果：

    现在案件在进一步审理过程中