合作开发房地产合同 

    合作开发房地产合同：是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。但有些情形虽然名为合作开发房地产合同，但实为其他合同的情形（如下）

    1、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；

    2、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；

    3、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；

    4、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

  附条件生效的合作开发协议未生效，已按合同约定支付的款项能否要求退还？ 

     案情：2010年7月21日，瓜厂村委会（甲方）与金宏帝公司（乙方）签订《新农村建设项目及旧村改造合作协议书》，约定：一、甲方瓜厂村以现有土地现状250亩与乙方合作进行开发，乙方以房地产开发所需全部资金投入，甲、乙双方按3比7的比例进行商品房分成（包括共用设施用房）。甲方委托乙方负责前期开发占地及土地变性手续。自本协议签订之日，三日内乙方交纳甲方协议保证金1000万元人民币。同时乙方交纳协议保证金，为土地补偿费用。庭审时，双方均认可该项目未办理相关土地开发手续，项目未能进行，实际土地亦没有交付给金宏帝公司。

    （法院观点）：因合同尚未生效，涉案的房地产项目亦没有进行开发，合同涉及的保证金理应退还；对于合同中约定保证金为土地补偿费用的条款，协议中对于保证金仅约定了每年的具体补偿额，未约定进行补偿的具体条件。本院认为，涉案协议中对于补偿款的约定为土地补偿费用，现涉案协议涉及的土地包括空闲地、宅基地及其他土地，均没有涉及开发、搬迁、腾退等具体工作，即被告的土地在涉案协议尚未生效履行的情况下，未有明确的补偿项目。故本院认为，涉案协议中保证金的约定，应当认定为涉案房地产项目实际开发后，对于占有、使用被告土地进行的补偿。对于原告要求退还剩余保证金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。

 房地产委托代建涉及的主体及法律关系 

     委托代建是指业主（建设单位）将项目开发建设工作委托给专业的代建单位进行管理并组织实施建设的行为。一般情况下，建设单位即业主方与代建单位签订《委托代建协议》，而代建单位作为发包方以自身名义与施工方签订《施工合同》。

     其中涉及三个主体两个法律关系，一是业主方与代建单位之间的委托合同关系，但该委托关系与一般的委托合同存在区别；一是代建单位与施工单位之间的施工合同关系。一般来讲，根据合同相对性的原则由代建单位对施工单位承担法律责任，特殊情况下业主方直接对施工单位承担法律责任。